Забудьте об ипотечных оковах: как новая схема аренды с правом выкупа помогает стать владельцем жилья без переплат

Высокие ипотечные ставки и отсутствие накоплений на первоначальный взнос толкают часть покупателей к нестандартным схемам. Одна из них - аренда с правом выкупа. Человек въезжает в квартиру, платит ежемесячно, и часть этих денег теоретически идёт в счёт будущей покупки. Право собственности наступает только после полного расчёта.

Схема устроена как промежуточная форма между арендой и сделкой купли-продажи. На практике условия целиком определяются договором - именно его формулировки решают, защищён покупатель или нет. Если разбивка платежа на арендную и выкупную части в документе отсутствует, суд вправе квалифицировать все поступления как арендную плату. Вернуть что-либо после расторжения в таком случае почти невозможно.

Есть несколько ситуаций, когда такой формат оправдан. Во-первых, он подходит тем, кто не может собрать первоначальный взнос, - заселиться можно сразу. Во-вторых, это возможность пожить в конкретном жилье до покупки: оценить район, инфраструктуру, соседей и реальное состояние квартиры. В-третьих, схему используют как инструмент для улучшения кредитной истории: регулярные платежи без жёстких требований к доходу формируют репутацию надёжного заёмщика перед подачей на ипотеку. Продавцам неликвидного жилья она тоже даёт шанс быстрее найти покупателя.

Риски при этой схеме сосредоточены на стороне арендатора. До полного расчёта он не является собственником: нельзя делать перепланировку и субаренду, использовать жильё как залог. Если покупатель передумает - арендные платежи не возвращаются, выкупные - только при наличии прямого условия в договоре.

Угрозы есть и более серьёзные:

собственник вправе заложить или продать квартиру третьим лицам до завершения расчётов; при банкротстве застройщика покупатель не попадает в реестр дольщиков и может потерять и деньги, и жильё; суммарная стоимость жилья при такой схеме нередко выше, чем при ипотечной покупке - из-за одновременных арендных и выкупных платежей.

Если речь идёт о передаче жилья внутри семьи, важно понимать риски договора дарения по сравнению с другими инструментами. В ситуациях, когда имущество передаётся детям, юристы также советуют изучить, как передать квартиру надёжнее дарственной. Об этом подробнее - в материале pg12.ru.

Ранее мы писали о том, что вопросы передачи недвижимости часто упираются в закон об обязательной доле - имущество может отойти не тому, на кого рассчитывал владелец. Альтернативой дарению и завещанию служит договор пожизненного содержания с иждивением: при его заключении в ЕГРН ставится отметка об обременении, которая запрещает новому владельцу продавать или закладывать объект без согласия прежнего собственника. Юрист Иван Соловьев пояснял "Российской газете", что суды встают на сторону рентополучателя, если плательщик не фиксирует расходы на уход - чеки, квитанции, выписки. Подробнее об этом инструменте читайте в нашем материале передача жилья без рисков.